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复盘2019:天津楼市十大产品关键词,绝对干货!

复盘2019:天津楼市十大产品关键词,绝对干货!

作者:钣金加工厂   来源:本站   发布时间:2020-08-14 10:21    浏览量:

  还有5天,2019年就要过去了,又到了年度伤感时间。

  今天起,姜Sir也做个“复盘2019”系列。

  今年,“冷眼观楼”共写了48个项目,其中有将近30个是纯新盘。

  加上看过没写过的,七七八八姜Sir今年也看过了六七十个项目,从刚需到豪宅,从远郊联排到市区公寓……

  一年一年写下来,明显能感觉出,天津楼市在产品规划层面,每一年都在进步。

  第一期复盘,结合姜Sir今年看过的盘,汇总了一下各项目的设计亮点,总结出“2019天津楼市十大产品关键词”。

  可以说,这十大产品关键词,基本都与楼盘品质相关,也代表了未来几年天津楼市项目开发的流行趋势。

  有点长,但绝对都是干货,建议明年有购房打算的朋友看看。

  街区式规划

  去年7月,住建部发布了新的国家标准《城市居住区规划设计标准》。今年,天津很多新盘陆续开始执行这一新规。

  新标准中,居住区分级以“生活圈”的概念代替了旧规的分级模式,以15分钟、10分钟、5分钟生活圈和居住街坊进行分级。

  居住街坊,可以理解为目前的居住小区。对它的尺度,新规也做了限定:居住区边长不应超过300米,宜为150-250米。

  也就是说,今后再出让的地块,都是这种小地块,就是为了落实“小街区,密路网”的规划要求。

  看看最近两年天津新出的地块,像绿城诚园、中铁建西派国印、绿城春熙明月等等,都是一个大地块切成几个小组团,每个组团两三排楼,中间被市政路分隔,构成小街区。

  河北国印厂地块规划图

  而且按照新规指标,平均层数、容积率、建筑密度、建筑高度等都是一一对应的。容积率一定的情况下,想达到一定的平均层数,建筑都会有高度限制。

  这也意味着,今后项目的规划将和“高低配”永别。

  目前,天津主要出让的住宅用地容积率,中心城区基本上在1.8-2.6左右,近郊在1.2-1.5左右。

  在住宅平均层数配合限高的基础上,未来市区2.0容积率项目,开发商可能更倾向做11-18层小高层排布;近郊1.2容积率项目,做6-7层纯洋房排布。

  当然理论上,1.8容积率也能挤出洋房、1.2也能挤出联排。但因为有地块尺度限制,最多只能挤出一两排,居住体验却会差很多,开发商恐怕也无动力。

  比较典型的,像容积率2.5的融创梅江壹号院,高层+小高层;容积率1.3的仁恒海和院,纯洋房。

  所以说,预计从明年开始,市区洋房、近郊联排在新盘中恐怕将会绝迹了。

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  《市区洋房&近郊别墅将灭绝?新国标下,未来我们还能买到啥样的房子?》

  TOD

  TOD——以公共交通为导向的发展模式。

  简单讲,就是以轨道交通站点为中心塑造起小岛型的生活区,人们可以便捷地获取生活服务,产生消费。

  这两年,这个词特别火,很多城市都在大力发展,像杭州、成都等甚至喊出“建设‘TOD之城’”的口号。

  TOD可不是简单的地铁上盖,后者只是把建筑建在地铁站上方,让人群能以最短动线进入地铁,前者则是城市开发理念的颠覆。

  在TOD模式中,主要是通过土地使用和交通政策来协调城市发展过程中产生的交通拥堵和用地不足的矛盾。一个片区的开发,往往是以轨交站点为核心展开。

  TOD一定是复合的而非单一的,需要考虑居住、办公、购物、休闲、教育、医疗、出行等等各种功能。

  外地很多成功的TOD项目,往往都是建在地铁车辆段上的,比如姜Sir看过的深圳港铁天颂、杭州绿城杨柳郡。

  这种项目,车辆段上面建住宅、商场、办公楼、学校,建筑结构、交通动线、功能分区等等都要提前做好精心规划,构成一个天空之城。

  深圳港铁天颂实景图

  杭州绿城杨柳郡沙盘

  而在天津,TOD概念可以说才刚刚起步。

  比较典型的、开发与轨交结合得比较好的项目,比如首创天阅海河、万科东第等,都是将住宅、商业、办公、长租公寓等融为一体,与地铁无缝对接。

  像美的旭辉·翰悦府、翡翠大道等,都是紧邻地铁站且包含多种功能、复合业态的新盘。

  但说实话,和其他城市比差距还太大,仍有大量地铁站周边区域没有高强度开发,也没有充分利用车辆段上盖进行开发。

  这是个大趋势,但任重道远。

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  人车分流

  社区规划人车分流不新鲜,但今年很多新盘在地库出入口设计上都花了不少心思。

  像满铺地块(整个地块全开挖)的项目,车行出入口都是独立设置且直接开向市政路,车辆下地库,无需先进入小区大门,而是从马路上拐个弯就下去了。

  如绿城天津诚园,W1地块两个车行出入口,一个在西侧、一个在南侧。西侧出入口直冲春海路,南侧出入口毗邻社区大堂、朝向公共落客区,与人行出入口完全分离。

  而且为了方便访客,北侧社区围合外设置了地面临停位。访客停好车,步行从北面的人行入口刷卡进入小区,不会干扰社区内秩序。▼

  绿城天津诚园W1地块动线规划图

  正荣紫阙的住宅地库出入口只有一个,设在东侧围墙之外。业主开车从黄河道拐进专用归家车道,行驶一段距离再进入地库。

  这样设计,与社区内人行动线无交叉,也避免地库口距市政路过近、在驶出坡道的一刹那反应不及和过往行人出现意外。

  而且,住宅区车行入口设置了四跨阵列式廊架,两层楼高,给业主营造一条长长的私密回家通道,很有尊贵感。▼

  正荣紫阙车行道入口效果图

  不过,姜Sir也提醒各位,出于成本及工期考虑,现在不少新盘的地库不是满铺的。有些是甩开地库一个角,有些是甩开一端或两端,有些是只挖中心部分。

  像首开楼座,为了早日出正负零,很多底下都没开挖地库,电梯也不直通地库。这也意味着,今后住这几栋楼的业主,要从别人家楼座乘电梯、或从社区中人防出口步行下地库。

  这一点,建议在购房前问清楚。其实也能从沙盘上看出一二:往往地库口处在社区内很深的位置,就意味着地库是局部开挖。

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  社区大堂

  社区大堂也是从南方引入的一种概念,之前在上海浦东的仁恒公园世纪、杭州绿城诚园,姜Sir都曾亲身体验过。

  在社区主入口单独设置一栋建筑,高标准精装修,分出会客区、接待区、服务区等等。

  摆放的沙发、茶几,可供业主在此等候家人、接待访客;类似五星级酒店般的接待前台,有物业人员值守,为业主提供服务。

  业主归家,穿过社区大堂的安全闸机进入社区;访客到来,则要在前台进行登记、在休息区等候。▼

  杭州绿城诚园社区大堂实景图

  今年天津楼市里,越来越多的新盘加入了这个元素。不仅仅是高端盘,一些改善盘、甚至刚需盘也会设计。面积小一点的100-200㎡,大的像南开宸院甚至能达到800㎡。

  比如绿城天津诚园,两个组团每个都设置了独立的社区大堂,大堂区是以造型雕塑及花坛为圆心的环形车道。

  业主打车回家,可沿车道开到大堂门口落客,然后穿过大堂进入小区,充满了尊贵的归家礼仪感。▼

  不过,这种酒店式社区大堂虽好,也有一个难题:这种独立建筑都是要计入容积率的。

  通常,开发商要么利用物业用房、要么利用配套公建做社区大堂。但无论哪种,这部分面积开发商都不能卖,需要自己持有,也意味着会损失利润。

  当然也有讨巧的办法:社区入口设计为不带墙体、局部带顶的开敞式廊架,规划验收后再利用玻璃幕墙等封闭,变身为社区大堂。

  相关阅读:高品质立面

  新项目在建筑立面用材上,两极分化比较严重。中低端盘主要用涂料,少部分真石漆;高端盘才会用到干挂石材、烧结砖、铝板、玻璃等。

  像很多刚需盘,机箱机柜编辑分析主体涂料,只有门头用一点真石漆;好一点的改善盘,能做到一二层基座挂石材,主体真石漆;也有像景瑞翰邻用到了陶板。

  而几个高端项目,像金地阅千峯、正荣紫阙、融创梅江壹号院、远洋天著春秋等,则都在建筑立面设计上下了很大功夫。

  比如阅千峯高层基座石材、主体复合板,洋房全部石材。建筑设计采用了多应用于大型公建的“斜切”手法,外檐更加厚重精致,远看有比例、近看有细节。

  入户门头采取大面积波浪毛石制作成大斜角门框,上方砌筑的一体烧制的实心玻璃砖如钻石般进行了斜面切割,配合棕色铝板装饰,以增强质感。▼

  金地阅千峯建筑立面效果图

  紫阙的洋房跟小高层全部采用干挂石材和铝板幕墙,窗框收边、主入口采用香槟色不锈钢拉丝板,窗间墙收边、楔形外包石材周边利用深灰色铝材收边

  而且,干挂石材还专门做出楔形的倾斜角度,连楼顶女儿墙局部都采用了玻璃栏板,以提升整体美观度。▼

  正荣紫阙建筑立面效果图

  可能很多人对外立面用材不很关注,但质感这种东西真的很重要。就好像同样是手机,外壳用金属、玻璃跟用工程塑料的手感就是不一样。

  对建筑,历久弥新更重要,谁也不希望很多年后自己家楼墙面成了“斑秃”。

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  大玻璃窗

  好多人特羡慕杭州那种采用超大玻璃窗的项目,下图的那种,超级通透,就好像一栋栋玻璃盒子。▼

  杭州楼盘实景图(摘自“层楼”)

  当然,南北建筑规范不同,咱这是不能有开放式阳台的。

  天津很久以前也有落地窗,只是后来随着技能规范要求提升,对窗墙比的控制也越来越严,大玻璃窗也就越来越少了。

  现在,优质的三玻两腔断桥铝门窗,也能保证足够的保温性能,不过新房仍少见落地窗,大多数南向窗台距地面最小要60公分。

  原因主要在消防规范,为防止失火时火苗从窗户窜到楼上楼下,要求楼下窗上沿至楼上窗下沿要保证1.2米距离。

  今年,融创的南开宸院跟梅江壹号院,却在这方面有了大突破——采用了近乎玻璃幕墙的结构,客厅阳台窗距地面只有大约10公分高,相当于落地。▼

  融创梅江壹号院立面效果图

  特意咨询了一下专业人士,这种近乎落地的大窗,要么室内做足够高的衬墙,要么采用防火玻璃,也能满足消防规范。

  融创这俩盘,都采用的现代简约建筑风格,大尺寸的外窗保证立面简洁通透。内侧则采用飘窗衬墙或防火玻璃护栏,以满足消防要求。

  但在效果上,不仅在外观上令建筑更加灵动,内部也能获得非常好的通透性。▼

  内部采取玻璃栏板的示意图

  而且,越来越多新盘都尽最大可能地采用窗墙比上限,以增加室内采光。尤其是很多宽厅户型,窗户都极其大。

  比如金地阅千峯高层的客厅窗户,中间非开启扇部分没有横竖窗框,是一整块超过8㎡的大玻璃;正荣紫阙的南向窗墙比达到0.56,洋房客厅的窗户接近14㎡,三层玻璃全部达到12毫米厚。▼

  金地阅千峯高层样板间实拍图相关阅读:

  双玄关

  今年的新项目,在户型设计方面,对玄关的重视程度越来越高,已经很少有那种开门见厅的无玄关户型。

  大部分户型,都会设计一个独立区域作为玄关。即使有些户型受面积限制做不出独立玄关,附近也会预留出放置鞋柜的位置。有些一梯一户的户型,还会充分利用电梯前室,把换鞋功能设置在户外。

  当然给姜Sir留下最深刻印象的,一定是保利云禧洋房约143㎡的户型莫属。它的“双玄关入户+十字洄游动线”设计,真是非常实用且人性化。

  进门后,迎面是一堵墙,左拐进入客厅、南向次卧,那是礼仪玄关;右拐进入独立家政间,再进入厨房、绕回餐厅,那是家政玄关。

  如此,就构成了一条入户的十字洄游动线——访客可走左侧直接进入客厅,主人购物回家则右拐进入家政间、厨房,放下买回的东西,再转回餐厅。▼

  保利云禧洋房约143㎡户型入户双动线图

  而且,连通厨房的独立家政间,简直太贴心了。

  尤其对于家庭主妇而言,每天的家政动线被尽量压缩在一个环形区域内:打扫房间→把墩布、扫帚放进家政间→在家政间洗衣服→在家政间展开衣架晾干→收纳清洁用品→熨烫整理已晾干的衣物→厨房收纳、烹饪→餐厅摆桌→客厅休息……

  从入户开始,家政环形动线上的每个节点,鞋包放哪里、过季大件物品放哪里、洗涤用品放哪里、食品放哪里……基本都有相应的收纳空间。▼

  保利云禧洋房约143㎡家政动线图相关阅读:

  方厅

  今年在天津,好几个新盘都在做方厅。这是一种全新的户型设计理念,是随着居住者生活习惯的改变进化而来的,与传统的户型空间规划逻辑完全不同。

  传统户型,以客厅为中心进行线性布局,按功能进行空间分隔,每个空间功能单一、互不干扰——客厅就是看电视、餐厅就是吃饭、卧室就是睡觉……

  方厅设计,则是通过客厅、餐厅、中厨、西厨、多功能区等功能空间的集聚化布局,将能有效扩大视线范围及活动空间,优化家庭日常生活方式。

  功能集聚化之后,传统的走道串联功能区逻辑,也被功能区与交通空间共用逻辑取代。消灭了走道,也就消灭了面积浪费。

  所有房门朝中间的方厅开,餐桌摆中央,看似空间琐碎、阻挡空间交互,但却以不同家具为中心,形成若干条“洄游动线”。

  环形的行动路线有多个出口,业主去任何空间都能马上找到最短路径。尤其是如果家里有小朋友,在客餐厅绕着圈跑来跑去,一定是最开心的。▼

  融创宸院洋房约150㎡户型动线图

  而且,在方厅里,家庭成员均处于同一视线区域,日常活动在这里融合,实现全家共享功能。

  开放式的空间设计,正好可以实现房屋的成长性——喜欢做西餐、做烘焙的就“扩展”厨房,喜欢电竞游戏和家庭影院的就“打造”客厅……这才是真正的“全生命周期”户型。▼

  保利云禧洋房约143㎡方厅功能图相关阅读:

  《“方厅”PK“横厅”,南开这两款洋房户型哪个更“神”?》

  南阳台带上下水

  天津人对于阳台有一种执念,对于很多没有南阳台的户型,大多数人都是嗤之以鼻:“没阳台我晾衣服往哪晾?”

  既然需求如此,开发商当然也要顺应民意。今年,绝大多数天津新入市的项目,都设计了南阳台,而且还是带上下水的南阳台。

  其实,阳台在天津楼市不是新鲜物,一直都有,只是之前有些楼盘因为规划要求,必须保证外立面效果类似公建,所以没批阳台。

  但是,自带上下水的南阳台,之前在天津却是非常非常罕见的。

  很多年前,姜Sir就不止一次建议过,阳台加地漏方便业主做洗衣家政。因为在南方踩盘,看到人家都把洗衣机放在南阳台,使用很方便。只不过南方冬天不上冻,阳台是开放的。

  可惜姜Sir人微言轻,一直没人听,今年总算大规模普及了。

  以往,天津的户型通常把洗衣机放在卫生间,北方人又习惯以日光晾晒衣物。所以,日常家政动线都是“卧室拿取→卫生间洗衣→阳台晾晒”。

  南阳台加了上下水后,动线则变成“卧室拿取→阳台洗衣、晾晒”,少了一个步骤,能省不少体力。▼

  阳台家政区示意图(摘自“装修33天”)

  当然,如果想避免阳台的杂乱,就做一组类似下面的柜子。打开门做家务,关上门整洁美观,也不耽误业主在阳台种花养草、喝茶看书晒太阳。▼

  阳台家政区示意图(摘自“装修33天”)

  智能化

  近两年,随着移动互联网技术的发展,房地产领域的智能化也大火。稍微追求点品质的项目,都会加入一些智能化技术。

  这种技术,又分为两大部分:社区公共部分和安保有关的智能化;每户内和居住舒适度有关的智能化。

  公区部分,人脸识别门禁系统是普及率最高的一项技术,几乎成了现在大部分新盘的标配。

  技术很成熟,成本也很低,却能很好解决业主痛点——以往进出社区、楼栋总要刷卡,可忘带卡片很常见,有了刷脸,正好可以解放双手。

  户内部分,智能化大多数集中在灯光控制、窗帘控制、背景声音控制等几方面,有些还包括室内温度、湿度、空气质量的自动调节,应用语音识别、集成面板等技术。

  不过,大多数新盘的智能化配置,还只停留在简单的照明场景控制、电动开关窗帘、中央空调调节等方面,形不成一整套系统。

  真正的智能化,应该包含智能网关、探测器、控制器三部分。

  智能网关如同大脑,实现家电、安防、电工、照明灯设备的互联互通,并接入云平台。

  各类探测器、感应探头如同耳朵、眼睛、鼻子,检测到燃气泄漏、水龙头跑水、老人突发事件、外来人侵入等等危险时,会向网关发送警报。

  网关则会向业主手机发送警报,并控制电磁阀关闭水龙头、控制智能门锁反锁,物业人员也可凭业主发送的临时密码开门进屋关闭煤气,或对跌到老人施救。

  连通带有物联网功能的空调、加湿器,根据探测器探测到的数据,网关会遥控这些家电自动调节合适的温度、加湿除湿。

  离家、归家、睡眠模式下,电动窗帘会自动开合,安防系统自动布撤防,灯光自动打开关闭。

  最典型的如美的旭辉·翰悦府,高层智慧家居配置清单上,就包括智能语音管家、智能窗帘、智能网关、分布式AP系统主机及面板、摄像头、水浸探测器、燃气探测器、环境质量探测器、门磁探测器、一键断水断电、灯光面板等。

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  2019·12·27

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